Tout savoir sur les zones du PLU

Les différentes zones du PLU

Le plan de zonage détermine les différentes zones de la commune, qui sont classées en quatre grandes zones (elles-mêmes divisées en sous-zones) :

Les zones U

Ce sont les zones dites urbaines. De par leur nature (déjà urbanisées ou en cours d'urbanisation), elles sont favorables aux constructions, ainsi que le stipule l’article R 123.5 du Code de l’urbanisme. Ces zones U sont viabilisées et, de ce fait, possèdent des infrastructures (raccordement à l’eau, électricité, …) qui en font des zones de prédilection pour des projets de construction.

Il est important de noter qu'un terrain classé en zone U ne permet pas l’obtention automatique d’un permis de construire, s'il est protégé par l’intermédiaire de « réserves », telles :

• Une insuffisance de réseaux (dans l'immédiat) ;
• Des terrains réservés à l’installation d’espaces verts, d'un bâtiment public ...

Les zones AU

Il s’agit des zones à urbaniser. Autrement dit, ce sont des secteurs qui appartenaient auparavant à d’autres zones, telles N (Naturelle) ou A (Agricole), et qui répondent désormais à une politique d’urbanisation alliée à un réel besoin de croissance d’un territoire communal. Évidemment, cette constructibilité est conditionnée par le biais d'un sous-classement ainsi défini :

• 1AU, pour les secteurs urbanisables dans l'immédiat ;
• 2AU, pour les secteurs urbanisables à moyen ou long terme.

Les zones A

Les zones A, pour agricoles, sont non constructibles pour des bâtiments résidentiels et, comme leur dénomination le laisse entendre, réservées aux cultures et exploitations agricoles. Ne sont donc autorisées en zone A que les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole, au stockage, ainsi qu'à l’entretien du matériel agricole, comme spécifié par l’article R. 151-22 du Code de l’urbanisme.

Les terrains dont l’emplacement se trouve à une distance inférieure à 100 m du littoral et n'étant pas classés en zone N appartiennent à cette zone A.

Il existe une exception, sous conditions, pour obtenir un permis de construire sur un terrain en zone A, qui est l’agrandissement d’un logement ancien.

Les zones N

Les zones naturelles sont, évidemment, exclues d’une possible urbanisation. Du fait de certains paramètres (qualité du site, intérêt écologique ou historique, préservation de ressources naturelles, …), et en vertu de l’article R. 151-24 du Code de l’urbanisme, ces zones sont protégées et non constructibles pour des bâtiments résidentiels.

Un autre facteur rentre également en compte dans cette classification, celui de prévenir les risques liés aux catastrophes naturelles (incendies, inondations, ...) pour les terrains classés en zone rouge du PPR (Plan de Prévention des Risques).

Comment consulter les zones PLU de votre commune ?

Connaître la zone de classification d’un terrain

Pour savoir dans quelle zone se situe un terrain, il suffit de consulter le plan cadastral. Ce document d’urbanisme est consultable par tout un chacun, et de façon gratuite. On y trouve :

• La surface du terrain ;
• La superficie des constructions existantes ;
• Le tracé des rues et des cours d’eau ;
• La position des villes, des villages et des hameaux ;
• Les numéros et les limites de chaque parcelle.

Comment consulter le cadastre ?

Deux possibilités de consultation existent : sur internet, ou directement en mairie. Internet propose plusieurs sites de consultation :

• cadastre.gouv.fr, site gouvernemental dont l'utilisation est réputée complexe ;
• géoportail.gouv.fr ;
• Les sites spécialisés (payants !)

Le certificat d’urbanisme

Il n'y a pas d'obligation de demander un certificat d'urbanisme pour un terrain constructible. Néanmoins, ce document permet d’obtenir davantage d’informations sur le terrain en question ainsi que la faisabilité ou non d’un projet de construction. Il existe sous deux formes : d’information ou opérationnel.