Tout savoir sur le PLU (plan local d’urbanisme) et le Cadastre
Indissociables du permis de construire ainsi que de la déclaration préalable de travaux, le PLU ou le plan local d'urbanisme et le plan cadastral sont des documents importants pour la mise en œuvre de tout projet d'aménagement ou de construction. De quoi s'agit-il exactement ?
Que contiennent-ils ? À quoi servent-ils ? Comment fonctionnent-ils ? Pour vous éclairer à ce sujet, vous trouverez ci-dessous en quelques lignes toutes les informations utiles sur le plan local d'urbanisme et le cadastre.
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Tout savoir sur le PLU (plan local d'urbanisme)
Le Plan Local d'Urbanisme, abrégé en PLU, est un ensemble de documents et de textes permettant d'encadrer le développement urbain dans une commune ou entre des communes voisines (dans le cas des PLUI ou plan local d'urbanisme intercommunal).
Il est régi par les articles L.123-1 et suivants du code de l'urbanisme. Il succède également au plan d'occupation des sols ou POS suite à la loi SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbain. Une règlementation qui est entrée en vigueur le 13 décembre 2000.
Le PLU permet d'orienter le projet d'aménagement et d'urbanisme de la commune grâce à des outils de planification et de réglementation. Il sert aussi à définir les conditions d'aménagement et d'utilisation des sols. En ce sens, le PLU vise à encadrer les différents projets urbains, comme la création d'infrastructures, l'élargissement de voirie, la préservation de bâtiments et quartiers historiques, etc.
En régissant les diverses constructions, le PLU prend aussi en compte différents facteurs tels que l'impact sur le développement durable ou l'environnement, entre autres pour contribuer à la protection des espaces verts.
Pour atteindre ces objectifs, le plan local d'urbanisme subdivise la commune en différentes zones où les règles d'aménagement sont différentes. Vous avez ainsi :
- les zones U ou zones urbaines qui regroupent les zones déjà construites,
- les zones AU ou zones à urbaniser qui concernent les parcelles sur lesquelles il est possible de construire,
- les zones A ou zones agricoles qui servent aux activités agricoles et aux habitations des agriculteurs,
- les zones AP ou zones d'agriculture protégée, également dédiées aux activités agricoles, mais où la construction est interdite,
- les zones N ou zones naturelles qui regroupent les espaces préservés pour leur faune, leur flore ou leur paysage.
Qui élabore le plan local d'urbanisme dans une commune ?
Le conseil municipal est une structure dont le rôle est principalement de prescrire l'élaboration ou la révision du plan local d'urbanisme de sa commune. Pour un ensemble de plusieurs communes, la procédure d'élaboration ou de révision du PLUI est prise en charge par le conseil communautaire. Le PLU est en fin de compte élaboré à l'initiative des élus politiques, notamment dans le but de mettre à jour le document en question, car il est dépassé.
En effet, en l'absence du PLU, c'est le RNU ou règlement national d'urbanisme qui est désigné pour prendre le relais dans la mise en œuvre des projets d'aménagement ou d'urbanisation.
Cela dit, la décision d'élaborer un PLU ou d'y apporter des modifications est d'abord délibérée par le conseil municipal avant le lancement officiel du projet. Une fois le projet validé, les services municipaux, les élus et les acteurs locaux se lancent dans l'élaboration du PLU. Un processus qui prend beaucoup de temps, car il faudra réaliser des études approfondies et passer par diverses procédures dans le cadre du projet.
Cela nécessite entre autres la participation et l'avis de services de contrôle de l'État, d'organismes locaux, de la Chambre de commerce et de l'industrie, de l'architecte des bâtiments de France, mais aussi des habitants qui peuvent contester certains choix du projet de PLU.
Une fois que le PLU est élaboré, ce dernier est soumis une fois de plus à une délibération, puis à une consultation d'un commissaire-enquêteur qui établit des rapports d'enquête publique. La version finale du PLU devra être par la suite approuvée par le conseil municipal, puis validée par l'État par arrêté préfectoral. Notez que le PLU peut également subir des révisions périodiques, notamment en cas de contestation par des citoyens.
Que contient le PLU ?
Le PLU est un ensemble de documents très complet comprenant :
- le rapport de présentation qui détaille un état des lieux, un diagnostic territorial, une justification des choix…,
- le PADD ou projet d'aménagement et de développement durable qui explique les projets de la commune et ses objectifs sur le plan social, environnemental, urbanistique et économique,
- le règlement définissant le plan de zonage et les règles appliquées pour les projets de construction ou d'aménagement selon chaque zone,
- les OAP ou orientations d'aménagement et de programmation qui approfondit le cas de certains secteurs spécifiques, parfois considérés comme prioritaires,
- les annexes qui rassemblent les documents utiles pour la compréhension du PLU.
Tout savoir sur le Cadastre
Dans la plupart des cas, le terme « cadastre » intrigue bon nombre de citoyens lambda. Et pourtant, il s'agit tout simplement d'un plan représentant un lot de terrains ou de biens immobiliers en copropriétés. Celui-ci est consigné dans un registre qui fournit les détails se rapportant à l'état d'une propriété foncière donnée.
On évoque alors l'appellation de « plan cadastral » lorsque le document représentatif regroupe plusieurs cadastres inscrits dans un territoire foncier, une circonscription foncière, etc. Par ailleurs, le cadastre peut se caractériser par la forme du lot. En d'autres termes, il peut être horizontal et bidimensionnel ou vertical et tridimensionnel. Ce dernier aspect est typique d'un lot calculable en volume comme une infrastructure (bâtiment, immeuble) détenue en copropriété.
D'un point de vue historique, le cadastre est apparu dès la plus haute Antiquité sous la forme d'une tablette d'argile gravée. Son but était d'harmoniser la contribution foncière par le biais d'une évaluation de ce que possède chacun des propriétaires de terrains. En outre, c'est au Moyen Âge que ce terme a commencé à évoluer pour revêtir un sens plus élargi en intégrant un système de mesure de la taille des provinces.
Par ailleurs, au-delà de la Révolution française de 1789 et après avoir surmonté tous les problèmes d'ordre financier, matériels ainsi que la réticence de certains hauts dignitaires, la « cadastration » en masse du territoire national fut enfin enclenchée. A l'heure actuelle, l'intervention des professionnels comme les géomètres d'État ou experts, les ingénieurs et les architectes facilite amplement l'élaboration de cartes bien précises.
Quel est le rôle du Cadastre ?
Dans un premier temps, le cadastre a pour dessein de mettre tout en œuvre afin d'identifier tous les propriétaires fonciers. Effectivement, il arrive souvent que certains terrains ou biens immobiliers en copropriété ne fassent pas l'objet d'une déclaration lors d'un changement de propriétaire (cas des biens attribués à titre de donation, héritage, etc.).
Dans une certaine mesure, le cadastre permet de se retrouver facilement pour l'enregistrement des impôts fonciers auprès des autorités compétentes.
Deuxièmement, il arrive parfois que certaines personnes effectuent de fausses déclarations concernant leurs biens. En effet, c'est une pratique assez courante pour éviter de s'acquitter correctement de ses impôts. Et pourtant, certains propriétaires mettent leurs biens en location à l'insu de la Direction générale des impôts. Afin de pallier le problème, le cadastre détermine la surface ou le volume du bien dans le but d'en tirer une évaluation précise.
Dernièrement, le cadastre est devenu un outil déterminant dans le calcul des impôts. De ce fait, il permet également de connaître la base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). En effet, cette dernière varie en fonction du revenu cadastral. Par ailleurs, la valeur locative cadastrale fait l'objet d'une revalorisation annuelle. C'est de cette manière que les résultats obtenus sont minutieusement étudiés pour déterminer plus facilement les taxes imposables.
Le fonctionnement du Cadastre
Afin de pouvoir effectuer une mise à jour d'une parcelle cadastrale, la meilleure solution est de remplir le formulaire 6463-N-SD. Par ailleurs, un document d'arpentage en bon et due forme est nécessaire afin que le service du cadastre puisse faire les modifications appropriées. Toutefois, il faut veiller à bien vérifier si la parcelle concernée ne fait pas l'objet d'une exception.
La consultation du cadastre est autorisée à tout un chacun. Ce qui signifie que cela ne concerne pas uniquement les propriétaires. Les locataires ont également le droit de consulter le cadastre. À cet effet, si l'intéressé désire consulter un cadastre bien déterminé, il doit impérativement formuler une demande qu'il déposera auprès du centre des impôts fonciers ou directement à la commune où se trouve la parcelle cadastrale en question.
Actuellement, il est également possible de se rendre sur le site cadastre.gouv.fr pour consulter le plan cadastral en y intégrant une référence précise.
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